不動産投資を始めよう！

不動産の価値というものは、需給バランスで決まります。

不動産には、定価というものが存在しません。

では、不動産の価値を動かすものは何なのでしょうか？

まず、不動産投資の収益源というものは何かを考えます。

1つ目の収益源として考えられるのが、毎月の家賃です。そして、もう1つが売買利益です。

自分が購入したときよりも不動産の価値が上がっていれば、高く売ることができるので利益が発生します。

ここ数年は、人気のある地域と人気のない地域の差がはっきりと二極化傾向にあり、不動産の売買利益という点についてはマチマチとなっていますが、家賃に関してはバブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため、利回りという点については、株式投資よりも利回りがいいということもあり上昇傾向にあります。

長期的に安定収入を確保できる点や、インフレに強い投資対象として不動産投資を資産運用の一部に組み込む人がどんどん増えているようです。

現在ではどちらかというと、その不動産から得られる運用益のみを目的としている方が多いようです。

その理由としては、土地の値上がり益を目的としての不動産投資は、現在の日本においては期待ができないと言われているからです。

もちろん、二極化傾向の影響もあるでしょう。

さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多いのですが、不動産の証券化であるREITでの不動産の価値はどうでしょうか？

REITでの不動産は、相対取引という非常に透明度の低い方法で売買されるため、最近では収益還元法という方式で不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法が中心になっています。

これは、キャッシュフローの変化をいち早く反映されるDCF法という鑑定方法が用いられています。

不動産投信においての資産価値から割安割高を判断する方法があります。

資産価値を算出すれば、その数字と不動産投信市場での価値（価格×投資口数の時価総額）を比べて、価格が割安か割高かを判断することができるので、このような計算式を知っておくと便利です。

また、同じように配当や利益に着目した指標を用いて判断することができます。

不動産投信は、基本的に配当を重視した商品が多くなっているので、投資額に対しての分配をチェックして数値化することができます。

しかし、いずれにせよ証券化に関しても、株式投資と同じように、1つの指標だけに固執するのではなく、様々な指標を見ることで総合的に判断することが重要となります。