不動産投資を始めよう！

不動産鑑定評価ってご存知ですか？

不動産には、取引価格の他に鑑定評価による価格というものがあります。

鑑定評価とは、不動産鑑定評価基準に基づいて評価が行われるもので、原価法や収益還元法、取引事例比較法などを用いて評価していくことをいいます。

市場で売買される株などは、毎日のように取引が行われ、結果として銘柄ごとに取引価格帯が決まりますが、不動産は日々取引されて価格が決まるわけではないので、不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いられているのです。

これは、不動産の価格形成が投資家保護の観点から、客観的に評価を行うことができる専門家の評価が必要であるという理由で、外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようになったことが発端です。

REITの資産運用報告書を見るとわかるのですが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示しています。

その時価の根拠が、不動産鑑定評価となっているわけです。

さて、それでは不動産鑑定評価とは何かを具体的に紹介していきましょう。

鑑定評価手法の主流といわれているものの1つである取引事例比較法とは、該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指します。

しかし、主流ではあるのですが、株式などと違って、不動産の取引は頻繁にあるわけではないので、該当事例を探すのにも苦労しますし、なによりも不動産は相対取引ですから透明性がありません。

このようなことから、最近では収益還元法というものが注目を集めるようになりました。

収益還元法は、該当する不動産からどれくらいの収益が上がり、投資家に還元できるかというところに着目しています。

不動産投資や不動産証券化では頻繁に使われている手法である収益還元法ですが、不動産の収益性を様々な角度から判断していくことから始まり、将来に渡ってもたらされる収益を、現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法と呼びます。

収益還元法の中でも、ディスカウンテッド・キャッシュフローというものがあります。

ディスカウンテッド・キャッシュフローは、投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと、投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法です。

綿密な分析によって得られた数値をもとに、それを鑑定評価に反映していくというわけです。

また、鑑定評価によって求められた価格は、不動産市場で形成される価格であって、REITのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格とは別であるということは理解しておきましょう。